Механизм комплексного развития территорий (КРТ) заменил собой старые программы расселения ветхого жилья и стал главным способом сноса аварийных домов в Екатеринбурге. Рассказываем, как попасть в программу КРТ, что для этого нужно, какие законы регулируют процесс и где уже работают застройщики.
КРТ позволяет городским властям организовать снос устаревших жилых зданий и за счет инвесторов возвести на их месте современные кварталы с жильем, детскими садами, парками и прочей социальной инфраструктурой.
Какие дома в Екатеринбурге попадают в программу КРТ
В Екатеринбурге под программу КРТ попадают дома с деревянными конструкциями до трех этажей, введенные в эксплуатацию до 1970 года, а также пятиэтажки и дома ниже, построенные в период с 1946 по 1970 год, особенно те, что без централизованных коммуникаций. В приоритетном порядке включаются объекты с износом не менее 60% (для деревянных) или 70% (для каменных конструкций), а также аварийные и поврежденные здания — именно они чаще всего оказываются в первых списках на расселение и снос.
Чтобы дом оказался в зоне КРТ, сначала администрация определяет кварталы-«кандидаты». Зачастую это Орджоникидзевский район - Уралмаш, Эльмаш.
После этого специалисты проводят техническую экспертизу имеющихся построек и разрабатывают проект будущей застройки. Проект закрепляется постановлением мэрии об изменении Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Так площадку готовят к торгам: оформляют границы, получают все необходимые заключения и публикуют аукцион для привлечения застройщиков. Это требует времени - примерно 6-9 месяцев.
Одновременно с этим процессом собственники квартир высказывают свое решение. Участие собственников жилья регулируется унифицированным подходом. В многоквартирных домах присоединение к КРТ происходит только после того, как минимум две трети совладельцев проголосуют «за». Если более трети проголосуют «против», проект срывается.
Если дом уже попал в КРТ, то тем, кто не подписывает договор добровольно в течение 45 дней, грозит принудительное выселение через суд — это право закреплено в федеральном законе №276‑ФЗ. Всем собственникам, согласившимся на переезд, гарантируют либо новое жилье, либо денежную компенсацию.
Какие документы регулируют КРТ
Правовую основу КРТ формируют федеральные и муниципальные нормативы. На уровне страны это Градостроительный кодекс - документ ввел саму категорию КРТ, а федеральный закон №276‑ФЗ от июня 2023 года расширил его, разрешив включать частные дома и утвердив механизм изъятия через суд.
В Екатеринбурге ключевым документом стал свод правил землепользования и застройки (ПЗЗ), закрепленный постановлением мэрии 2022 года. Именно там впервые появились «зоны КРТ», а последующее постановление, уже в 2024 году, добавило несколько конкретных городских кварталов.
Областной порядок реализации прописан в постановлении правительства Свердловской области 2021 года с изменениями 2023-го.
Этот документ подробно описывает этапы: от решения о включении до торгов, сроков подготовки генпланов и схем расселения, а также до обязанностей застройщиков уведомлять жильцов.
Но что даже важнее документов - настрой госадминистрации. Еще в 2023 году начальник департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга Руслан Габдрахманов анонсировал отказ от муниципальной программы расселения ветхого жилья. Вместо этого, по его словам, в городе будут применять только механизмы комплексного развития территорий.
Какие в городе уже есть КРТ
На сегодняшний день в Екатеринбурге функционирует 14 проектов КРТ: десять направлены на жилую застройку и четыре — на развитие промышленных и коммерческих зон. Так, в микрорайоне рядом с Михайловским кладбищем за «Бруно» и «СКМ Девелопмент» уже начался снос трехэтажек 1950-х годов. На их месте построят дома, детский сад и спортплощадку.
На Уктусе компания «Бессарабская 1» реализует проект около 36 000 кв. м жилья с подземным паркингом и садиком на сто мест. На Эльмаше новый аукцион по КРТ–кварталу Бабушкина–Корепина–Стачек объявлен, и после июля станет ясно, кто достроит здесь порядка 133 000 кв. м жилья и общественных объектов. На Уралмаше «МТМ‑Развитие» ответственно за снос сразу шести домов 1940-х и строительство детского садика. Компания «СК Союз» выиграла аукцион на территории Юго-Запада, где планируется школа, поликлиника и многоквартирные дома. Девелопер «Самолет» занят в Завокзальном и Пионерском поселках, готовя свыше 75 000 кв. м жилья и социальную инфраструктуру.
Нежилые КРТ-зоны под опекой ЛСР и местных инвесторов преображают улицы Азина и Черкасскую. Аукционы по Вторчермету и бывшему мясокомбинату идут полным ходом, и к концу года к городским проектам присоединятся еще несколько площадок.
Важно отметить, что нашумевший масштабный проект «Брусники» на Энергостроителей выполняется не в рамках КРТ, а в старом формате развития застроенных территорий (РЗТ) — договор действителен с 2015 года, Участок был передан «Бруснике» еще в 2015 году именно по договору РЗТ для расселения аварийных домов и строительства жилого квартала — около 36 га в границах Челюскинцев–Папанина–Энергостроителей–берега Исети. Если проекты КРТ связаны со сносом ветхого жилья с привлечением коммерческих инвесторов через аукционы, то РЗТ работает строго на основании ранее заключенного договора, без необходимости аукционных процедур для присоединения участка.