С большой вероятностью 2025 год будет хуже для рынка недвижимости, чем был 2024-й. По крайней мере, так считают большинство экспертов. И дело тут, конечно, в совокупности факторов, главные из которых – отмена льготной ипотеки и очень высокие ипотечные ставки. Они делают ипотеку невероятно дорогой. На этом фоне многие говорят о кризисе на рынке недвижимости и о том, что спад продаж заставит компании снижать цены. Сами застройщики говорят, что у них если и не все отлично, то вполне приемлемо. Но ЕАН решил узнать, как на самом деле обстоят дела у компаний, поговорив с теми, кто обеспечивает продажи – с маркетологами. В интервью CEO маркетингового агентства для девелоперов DRIVERS, сооснователь агентства «Марклаб» Дарья Кузнецова рассказала, кто сейчас покупает квартиры и в каких районах Екатеринбурга, какие инструменты используют застройщики для замены ипотеки и чего девелоперы ждут в 2025 году.
– Скажите, пожалуйста, как складывается общая ситуация с продажами квартир в 2025 году после совершенно фантастических успехов 2024 года? Как изменились сроки продаж жилья?
– В целом по России (и это официальные данные) отмечалось падение продаж в третьем квартале прошлого года после отмены программы льготной ипотеки. По Екатеринбургу мы уже с декабря фиксируем аккуратное восстановление спроса. Сейчас, если смотреть на 2025-й год, фиксируется положительная динамика. Да, она осторожная, но, на мой взгляд, достаточно неплохая. Екатеринбург и девелоперов, и нас, специалистов по маркетингу в девелопменте, безусловно, радует своими цифрами.
Например, на недавней конференции УПН приводилась аналитика по рынку: по сделкам на рынке строящегося жилья по состоянию на декабрь 2024 г. речь шла о 2,8 тыс. сделок в месяц. Это выше среднемесячных показателей за предыдущие периоды.
Что касается сроков продаж, то, на мой взгляд, они не особо изменились. В принципе, покупка квартиры никогда не была быстрой сделкой.
– А как изменились способы покупки? Понятно, что люди в здравом уме и трезвой памяти, скорее всего, не берут ипотеку под 22% годовых.
– Сейчас на рынке существуют несколько рабочих инструментов. Безусловно, есть покупка за наличные, это могут быть абсолютно разные истории, разный бэкграунд.
Например, деньги были на вкладах, вклады закончились, человек вкладывает эти деньги в недвижимость. Причем не только ради инвестиций в бетон, что называется, а и для того, чтобы улучшить условия жизни – расширить жилплощадь или сменить класс жилья.
Хорошо работают инструменты от застройщиков. Это рассрочка, трейд-ин, субсидированные программы от застройщика. В целом много разных инструментов, но рассрочка сегодня – один из самых популярных.
И, конечно, осталась покупка недвижимости по семейной ипотеке. По ней мы сейчас видим достаточно хорошие цифры.
Семейная ипотека поддержала продажи маленьких квартир в Екатеринбурге 7 февраля в 16:17– В чем заключается смысл рассрочки?
– Рассрочка – это финансовый инструмент, который предоставляет сам застройщик. Как правило, там фиксируется небольшой ежемесячный платеж, который действует до определенного срока, установленного застройщиком. После этого покупатель должен или внести всю оставшуюся сумму полной оплатой, или войти в ипотеку.
Через рассрочку потенциальный покупатель квартиры может купить ее с низким первоначальным взносом. У каждого застройщика этот размер разный: может быть и 5%, и 10%, и 20%. Рассрочка упрощает покупателю вход в сделку.
– В 2024 году очень многие покупали квартиры как инвестиционные. Как сейчас изменился портрет покупателя?
– Портрет покупателя, безусловно, скорректировался. Инвестиционных сделок стало меньше, но они никуда не исчезли. Ведь Екатеринбург – достаточно привлекательный, высококонкурентный рынок. А там, где хороший спрос, всегда есть много интересных проектов.
– Мы немножко поговорили с вами о портрете покупателя. Вы недавно изучали происходящее. Кто сейчас покупает квартиры?
– Мы проводим это исследование регулярно, чтобы оставаться максимально в контексте, смотреть за рынком Екатеринбурга и понимать, какие происходят сейчас изменения.
Сегодня покупкой недвижимости больше интересуются женщины – 69%. Они же больше принимают участие в этом процессе.
Мы фиксируем тренд на снижение среднего возраста потенциального покупателя недвижимости. Люди возраста 20+ сегодня рассматривают для себя покупку жилья активнее, чем это было даже год назад.
Возможно, на старте это небольшие квартиры, но покупателей в возрасте 25 - 34 лет уже 27%. Ядро при этом у нас сохраняется – это люди в возрасте 35 - 44 лет. Это объясняется тем, что это одна из самых платежеспособных категорий покупателей.
Еще один тренд - рост числа потенциальных покупателей недвижимости, которые не состоят в браке. И это интересно, ведь в основном реклама ориентируется на семейного потребителя.
И, конечно, если говорить про наличие детей, то семьи с маленькими детьми до 6 лет преобладают – это 34%. Для этой категории покупателей жилья остается актуальной инфраструктура для детей, закрытые и просторные дворы, где можно гулять.
– Какой район в Екатеринбурге не самый интересный для покупок?
– В части предпочтений по районам города мы не видим сильных изменений. Если сравнивать каждую локацию с предыдущим периодом, нет такого, что, например, за последнее время какой-то район внезапно вырвался в лидеры. В этом смысле Екатеринбург консервативный город.
Когда мы проводили количественное исследование по потенциальной целевой аудитории и их предпочтениям, то есть спросили самих жителей Екатеринбурга, заинтересованных в покупке недвижимости, какие районы они рассматривают и почему, лидером стал Академический.
Здесь несколько причин. Во-первых, это уже достаточно раскрученный бренд. Во-вторых, это бренд района с хорошей инфраструктурой, доступного для молодежи в качестве первого жилья. То есть это и дворы, и аллеи, – места, где можно погулять. А так как доля молодых семей среди покупателей квартир очень большая, мы как раз это и связываем с высокой заинтересованностью в Академическом. Люди готовы рассматривать этот район для покупки.
Четыре новых улицы построят в екатеринбургском районе Академический11 февраля в 08:30– А дальше, наверное, тихий центр?
– На самом деле центр находится на третьем месте, по данным нашего исследования. Знаете, что находится на втором? Ботаника. У района сохраняется достаточно хорошая репутация. То есть это такой в положительном смысле спальный район с хорошей транспортной доступностью.
В целом, если говорить про топ-5, то в него входят еще Юго-Запад и район автовокзала. ВИЗ на шестом месте по популярности среди покупателей жилья.
– И это странно – он ведь ближе к центру, чем Ботаника.
– В сознании потребителей у Ботаники есть сформированный образ – спокойный, комфортный спальный район недалеко от центра. ВИЗ, на мой взгляд, за счет своей разношерстности цельного образа не имеет. Но это не значит, что этот образ нельзя сформировать.
Отмена льготной ипотеки приведет к росту точечной застройки в Екатеринбурге21 августа 2024 в 15:45– А какие способы продаж в 2025 году не работают вообще?
– На самом деле сложный вопрос, потому что девелопмент и с точки зрения маркетинга, и с точки зрения продаж – это очень гибкий рынок. Всегда происходит тест гипотез, всегда появляется что-то новое. Нельзя исключать, что появятся какие-то новые партнерские программы от девелоперов, например, по обмену автомобиля на квадратные метры.
Безусловно, все эти новые способы продаж будут зависеть в том числе от мер государственной поддержки. Потому что здесь мы тоже не скрываем, и все, думаю, понимают, что девелопмент ждет от государства новых мер поддержки в 2025 году.
– А стало ли в Екатеринбурге меньше строительных объектов?
– Мы отмечаем тенденцию на снижение темпов вывода новых проектов на рынок. Безусловно, она есть. Девелоперы стали осторожней в новых стартах.
Конечно, на рынок Екатеринбурга выходят новые застройщики, например, из других регионов, стартует строительство новых очередей в проектах, но если сравнивать с 2024 годом, то, безусловно, это абсолютно другие темпы и другая динамика.
Объем ввода нового жилья рухнул в Свердловской области17 февраля в 15:02– А это как-то может потом сказаться на стоимости жилья в Екатеринбурге? Или оно у нас стабильно растет, что бы ни случилось?
– Если, например, посмотреть динамику в целом по России, то Екатеринбург пока цены не снижает, но есть регионы, где снижение цен фиксируется.
Например, по данным «Индекса цен ДОМ.РФ», корректировка цен со знаком минус за первый месяц этого года отмечалась более чем в 30 субъектах. Наиболее существенная – в Ульяновской области (-4,2%), на Сахалине (-3,23%) и на Ямале (-2,5%). В Свердловской области рост цен месяц к месяцу 0,51%. В октябре и ноябре прошлого года также фиксировалось снижение цен, но в меньшем количестве субъектов.
Лично я не готова делать прогнозы, потому что сейчас очевидно, что реалии сильно отличаются от прошлого года.
Цены на жилье в новостройках продолжат расти в Екатеринбурге30 января в 12:22
