В ближайшие 19 лет в Екатеринбурге, по расчетам мэрии, должны построить еще 40 млн кв. м жилья. И это с учетом даже текущих экономических реалий, когда девелоперы остались без главной подпитки — льготной ипотеки. И в администрации города, и сами застройщики ожидают, что ключевая ставка рано или поздно откатится к комфортным для покупателей значениям — от 10% и ниже. Строители и власти рассчитывают, что одни потенциальные новоселы сразу пойдут брать ипотеку, а другие снимут со счетов триллионы рублей и начнут скупать жилье.
Однако в эти расчеты заложены преимущественно экономические выкладки, которые базируются на старой психологической модели потребления и установок, к которой все привыкли. Но некоторые аналитики предупреждают: на рынок скоро выйдут зумеры, которые, в отличие от нынешнего поколения заемщиков, не имеют четких привязок ни к конкретному месту работы, ни к городу. У них меньшая заинтересованность в покупке жилья, чтобы в дальнейшем закрепиться в определенной локации. Тут возникают две проблемы: отсутствие подходящих продуктов от застройщиков для зумеров и отношение молодого поколения к ипотеке. ЕАН вместе с застройщиками и риелторами разбирался, как поколение Z изменит рынок жилья Екатеринбурга.
Они не хотят есть мусор ради ипотеки
О том, какое влияние зумеры окажут на рынок жилья, зависимый от ипотеки, в числе первых размышлял международный аналитик общественных пространств Филип Спрингер. Для примера он взял Польшу, где развитие рынка строительства в целом имеет немало общего с российским. Местные власти тоже запускали льготную ипотеку, чтобы поддержать застройщиков и обеспечить граждан (в первую очередь семьи) жильем. В итоге это привело к удорожанию жилья и росту сегмента микроапартаментов — площадью до 12 кв. м. — на рынке.
Одновременно в стране работала кампания по привлечению новых заемщиков. Ее идеология состояла в том, что покупка квартиры по 30‑летнему ипотечному договору — необходимый этап для начала взрослой жизни.
«В довершение всего в Польше кредит де‑факто был самым гарантированным способом получить свое жилье. Съемных квартир в Польше недостаточно, а ставки на аренду таковы, что взывают небеса о мести. Одновременно на рынке появились спекулянты, которые пытаются продвигать под видом жилья микроапартаменты. Они не соответствуют нормам квартиры: их просто вычленяют из крупных помещений, а затем продают как „студии“», — писал Спрингер.
Однако с выходом на рынок зумеров, как утверждает эксперт, придется задуматься о будущем всем участникам: властям, банкам и самим застройщикам. Согласно опросам молодых поляков, которые провел портал Otodom, для большинства зумеров утверждение, что «ипотека — элемент взрослой жизни», уже устарело.
«59% участников опроса заявляют, что рассмотрят возможность получения ипотеки только при условии, что ее выплата не скажется на их уровне жизни.
То есть значительное число молодых людей не собираются есть мусор только для того, чтобы выплатить взнос по кредиту. Молодые люди уже не считают наличие собственного жилья главной жизненной целью. Для них это не символ социального статуса или ресурса. Исследование говорит об изменении модели поведения молодежи — о переходе от владения к гибкому использованию, то есть к аренде квартир», — говорит Филип Спрингер.
Аналитик заключает, что девелоперам, столкнувшимся с такими настроениями зумеров, придется искать и предлагать новые продукты — например, строить жилье для сдачи в наем.
Российские зумеры против ипотеки
Опросы различных сервисов, проведенные в последние два года среди российских ипотечных заемщиков, говорят о том, что зумеры либо еще не готовы, либо не хотят выходить на рынок. Со старта программы льготной ипотеки в 2020 году основным костяком заемщиков как были, так и остались миллениалы, то есть люди 1984–1996 годов рождения.
Например, в марте 2026 года на них приходилось 65% всех сделок. «Но самые любопытные цифры скрываются на границах половозрастного профиля заемщиков. В Новосибирске каждый пятый заемщик — зумер (1997–2010 годов рождения), тогда как в Москве их доля минимальна и составляет всего 8%», — говорилось в исследовании «СберАналитики».
Схожие результаты показывали данные «Домклик». Примечательно, что, по данным аналитиков, чем больше в городе строят жилья, тем меньше там зумеров среди ипотечных заемщиков. Так, по данным на июнь 2025 года, самая высокая доля зумеров в выдачах семейной ипотеки была зафиксирована в ХМАО (29%), Рязанской (28%) и Орловской (28%) областях. Реже всего семейную ипотеку брали зумеры в двух столицах: 11% выдач в Москве и 13% в Санкт‑Петербурге.
О том, что зумеры не желают брать ипотеку, прямо заявляли в марте аналитики финансового маркетплейса «Выберу.ру». Согласно их опросу, против долгосрочных кредитных обязательств высказались 10% участников опроса в возрасте от 18 до 30 лет. Еще 37% заявили, что не рассматривают ипотеку как обязательный жизненный этап. 34% готовы взять кредит на жилье только при наличии существенной финансовой подушки. То есть в совокупности получается, что больше двух третей российских зумеров не будут брать ипотеку в ущерб привычному образу жизни — это даже больше, чем в опросе Otodom.
«Более молодая аудитория выросла в условиях цифровизации, быстрого доступа к информации и альтернативных способов заработка. Отсюда и более гибкое отношение к собственности, работе и долгосрочным обязательствам. Приоритетом становится мобильность, возможность быстро менять решения и адаптироваться к новым условиям.
Это влияет не только на выбор финансовых продуктов, но и на горизонт планирования, который у молодых заметно короче», — поясняла директор департамента коммуникационной политики «Выберу.ру» Анна Романенко (цитата по «Газета.Ru»).
Однако как завлекать эту аудиторию, которая через несколько лет станет массовой, на рынок жилья, аналитики не пояснили. Заметим лишь, что задолго до предложения Филипа Спрингера строить арендные дома аналогичную идею выдвигал бывший мэр Екатеринбурга Аркадий Чернецкий. Правда, в контексте поддержки застройщиков, а не молодого поколения. Но ни в правительстве, ни среди застройщиков отклика инициатива не нашла.
Готовы ли екатеринбургские застройщики к зумерам
Об отношении молодого поколения к ипотеке — как в мире, так и в России — хорошо осведомлены в девелоперских компаниях, работающих в Екатеринбурге. Коммерческий директор «Атлас Девелопмент» Анастасия Стройкова рассказала ЕАН, что застройщики не видят в зумерах угрозы для рынка строительства, хотя их отношение к ипотеке изменит экономический баланс на рынке.
«Сама по себе модель строительства и производства новых жилых площадей не рухнет от того, что меняется структура спроса. Но к чему это может привести? Как раз к изменению баланса между частной собственностью и арендной моделью проживания. Со временем, если мы в Российской Федерации тоже придем к такой модели, просто‑напросто появятся крупные девелоперы — владельцы зданий, которые будут строить жилье и сдавать его. Либо появятся крупные инвесторы (для строительства арендных домов — прим. ЕАН) с пассивным капиталом. У частных инвесторов уже распространена модель, когда они покупают еще одну квартиру, чтобы, например, обеспечить себе старость за счет ее сдачи», — рассказала Анастасия Стройкова.
«Действительно, мы видим тренд: зумеры все чаще передвигаются из одной локации в другую, не привязываясь к одному месту, — продолжает заместитель коммерческого директора проектов гражданского строительства «Синара‑Девелопмент» Александр Щепкин. — К работе они относятся так же: сегодня здесь нравится, завтра не вышел в офис. И аналогичное отношение к жилью: сегодня он живет на ВИЗе, завтра, например, на Уралмаше».
Но даже такое отношение к собственности будет стимулировать жилищный рынок, поскольку останется спрос на квадратные метры в различных районах города. Несмотря на этот тренд, застройщики в горизонте планирования до 2036–2040 годов не видят твердой почвы для развития рынка арендных домов. В первую очередь из‑за практически нулевого опыта их использования. Анастасия Стройкова пояснила ЕАН, что в европейских странах сформировалась нормативная и финансовая база для сдачи в наем жилья в арендных домах — как муниципальных, так и частных. Представитель «Синара‑Девелопмент» уточнил, что у застройщика есть несколько источников: пенсионные, трастовые, инвестиционные или другие фонды.
В России у девелоперов такого широкого выбора нет. Инвесторами строек в нашей стране выступают либо государство, либо сами застройщики, которые строят за счет банковских кредитов. А при текущей ключевой ставке желающих вкладываться в долгосрочные проекты типа арендных домов среди девелоперов не найти.
«Арендные дома в будущем возможны как один из вариантов развития рынка недвижимости. Но нужно понимать, что еще долго придется формулировать правила на арендном рынке. Например, во Франции и Германии давно существует нормативная база. В Германии запрещена посуточная сдача домов или нельзя следующему арендатору сдавать жилье сильно дороже. Если в России будет расти доля доходных домов, правила тоже появятся — рынок сам себя отрегулирует», — пояснил Александр Щепкин.
Таким образом, хотя зумеры по сравнению с нынешним поколением утрачивают интерес к частной собственности, это вряд ли станет стимулом для появления в Екатеринбурге новых доходных домов. По крайней мере им не нашлось места в горизонте планирования. Рынок аренды квартир в городе сохранится за счет наследия льготного кредитования. Застройщики признают: арендные дома — проект привлекательный, но не прямо сейчас
Другой вопрос, что по истечении пяти лет (когда можно продавать собственность без сильного налогового обременения) инвесторы, как полагают сами риелторы, начнут избавляться от квартир и искать новые способы сохранить и приумножить деньги. А застройщики уже сокращают объемы строительства, поэтому выбор на рынке аренды жилья уже через несколько лет может сильно сократиться. Но для такого вызова стратегий ни у кого пока нет.
Как заработать на жилье в Екатеринбурге после ужесточения семейной ипотеки20 марта в 12:08
