Льготная ипотека, задуманная во времена ковида как антикризисная мера, к концу действия стала одним из главных факторов роста цен на жилье. Об этом в конце октября во время выступления в Госдуме напомнила глава Центробанка Эльвира Набиуллина. Месяцем ранее она подробно рассказывала о конкретных показателях увеличения цен. Так, по данным ЦБ, стоимость квадратного метра в России за время действия массовой льготной ипотеки выросла почти вдвое, тогда как объемы строительства увеличились всего на 10%. На Урале этот эффект виден особенно ярко. За пять лет действия программы цены на жилье в крупнейших областях региона выросли на десятки процентов, а «квадратный метр» подорожал быстрее, чем доходы населения. Почему это произошло – разбираем в материале ЕАН.
Почему и когда началась льготная ипотека
Весной 2020 года, во время пандемии и локдауна, строительная отрасль оказалась на грани коллапса. Вынужденная изоляция, болезни, остановка предприятий и рост безработицы обрушили спрос на жилье. Девелоперы фиксировали падение продаж до 70%, стройки встали из-за нехватки рабочих и разорванных логистических цепочек.
Чтобы не допустить остановки отрасли, правительство запустило антикризисный механизм — льготную ипотеку под 6,5–8% годовых. Программа стартовала в мае 2020 года и фактически спасла рынок.
«Это был колоссальный импульс, — вспоминает аналитик ДОМ.РФ Андрей Луценко. — Программа вернула покупательскую активность и позволила застройщикам не сворачивать проекты, а наоборот, открывать новые площадки».
Ставка в 6–7% увеличила покупательскую способность семей, многие пошли за квартирами по поводам «вот вырастут дети», «на пенсию», «как инвестиции». Во время СВО спрос разгонялся еще быстрее: тысячи контрактников первые же выплаты отдавали как первоначальный взнос на жилье; в случае трагического исхода карьеры военнослужащего квартиры детям или себе покупали уже члены семей военных.
К середине 2021 года «льготка» была драйвером продаж: до 80% ипотечных сделок в новостройках оформлялось по льготным ставкам. К 2023 году показатель вырос до 95%, то есть фактически по рыночным ставкам жилье не покупалось.
Спрос был такой, что рынок не успевал, как ответ — начали расти цены. За пять лет действия программы жилье в регионах резко подорожало. По данным открытых источников (ДОМ.РФ, Минстрой, ЦИАН), средняя цена квадратного метра выросла в Свердловской области примерно на 70% — с 80–85 тыс. рублей в 2020 году до 140–150 тыс. рублей к концу 2024 года. В Оренбургской области рост составил около 50%, с 50–55 тыс. рублей до 75–80 тыс. рублей за квадратный метр. В Челябинской области - около 60%: с 65–70 тыс. рублей до 110–115 тыс. Уточним, что в Челябинской области еще и резко снизилась средняя цена сдаваемой квартиры.
Что происходило в Свердловской области
С 2020 по 2024 год именно льготная ипотека оставалась главным двигателем жилищного рынка Среднего Урала. За этот период, по данным ДОМ.РФ, только в Свердловской области было оформлено 68,6 тыс. кредитов на сумму более 221 млрд рублей. К осени 2024 года, по оценке Счетной палаты, разница между ценами на новое и вторичное жилье в Екатеринбурге достигла 21%: квадратный метр в новостройках стоил в среднем 148,6 тыс. рублей, тогда как на «вторичке» — 122,6 тыс. В городах области, таких как Нижний Тагил или Первоуральск, дисбаланс был еще заметнее.
По данным Сбербанка, в 2023 году доля сделок с новостройками выросла до 42,6% против 38,8% годом ранее. Спрос активно перетекал из вторичного сегмента на первичный, где действовали льготные ставки и застройщики предлагали готовые ипотечные пакеты.
При этом рынок Свердловской области, по сути, замыкается на Екатеринбурге: на областную столицу приходится почти 90% всего строительства региона. Поэтому именно здесь льготная ипотека оказала наибольшее влияние — спрос концентрировался в одном городе, а новые проекты не успевали поглощать ажиотаж.
Одновременно в России стремительно набирал обороты рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — за 2021–2024 годы его объем вырос почти в 17 раз, по оценке ДОМ.РФ, до 537 млрд рублей. Аналогичная динамика наблюдалась и в регионах Урала.
Почему именно «льготка» разогнала цены
Программа действовала одновременно во всех регионах, но особенно сильно повлияла на средние города, где раньше спрос был умеренным. В Екатеринбурге это было менее заметно, но вот в Челябинске, Магнитогорске, Оренбурге, Орске, Новотроицке льготная ипотека сделала покупку новостройки доступной для большого круга покупателей, а в условиях дефицита участков и рабочих рук девелоперы начали закладывать в цену будущий спрос.
Юрист Евгений Сидоров добавляет аналитическую деталь: «Застройщики быстро оправились от ковидного шока и поняли, как хорошо зарабатывать на повышенном спросе. И инкорпорировали субсидии в цену. То есть и застройщики, и продавцы учитывали государственные субсидии как постоянный фактор при ценообразовании — часть льгот «перешла» в цену, потому что покупатель мог позволить себе большую сумму кредита. В результате эффект льготы частично нивелировался ростом прайса».
В Екатеринбурге за квартал квартиры дорожали на 3–5% - свидетельствуют данные Уральской палаты недвижимости за 2023 год. Покупатели приходили с одобрением под льготную ставку, и продавцы понимали, что торг не нужен. Программа спасла рынок, но и породила инфляцию квадратного метра.
Почему эффект не повторится
К 2024 году стало ясно: программа выполнила антикризисную роль, но разогрела рынок до предела. Низкие по российским меркам ипотечные ставки быстро превратились из антикризисной меры в топливо для ценового роста.
Рынок отреагировал мгновенно: новостройки дорожали быстрее, чем успевали строиться новые кварталы. Этот эффект наблюдался по всей стране. После постепенного сворачивания льгот в 2025 году спрос стал охлаждаться, а банки вернулись к ставкам свыше 13–15%.
Отмена массовой льготной ипотеки болезненнее всего ударила по сектору ИЖС. Во второй половине 2024 года продажи частных домов в Свердловской области сократились почти на 50%. У застройщиков не осталось оборотных средств, а короткий цикл строительства сделал кризис особенно острым.
Похожие процессы происходили и на рынке многоэтажек. Уже к августу 2024 года продажи новостроек в Екатеринбурге рухнули на 70%, в целом по области — на 50–60%.
По данным Банка России, в мае 2025 года в целом по стране доля ипотечных кредитов на первичное жилье снизилась до 21,7%, тогда как во втором полугодии 2024-го она превышала 40%. После отмены льготных программ фокус покупателей вновь сместился к «вторичке». На фоне снижения активности в сегменте новостроек цены на готовое жилье начали расти, и рынок постепенно выравнивался, догоняя те самые ценовые перекосы, которые образовались за годы действия субсидий.
«Сегодня повторение программы в том же виде невозможно, — говорит Евгений Сидоров. — Государство не готово снова субсидировать проценты в таком объеме: бюджетное бремя слишком велико, а цены уже выросли до уровня, который обесценивает эффект любой льготы».
Эксперты отмечают, что льготная ипотека, задумывавшаяся как антикризисная мера, стала системным фактором рынка. По данным Уральской палаты недвижимости, в 2023 году Екатеринбург стал одним из лидеров страны по объемам строительства — рост составил около 35% к 2020 году. Но при этом разрыв между «первичкой» и «вторичкой» увеличился почти вдвое.
Чего ждут участники рынка
Девелоперы и покупатели одинаково ностальгируют по льготной ипотеке. Для первых она означала гарантированные продажи, для вторых — шанс купить жилье «по силам». Но экономисты предупреждают: повторение льготного бума без нового падения экономики маловероятно.
«Льготная ипотека — это морфин, а не лекарство, — резюмирует экономист Егор Лапин. — Она снимает боль, но вызывает зависимость. Рынок должен адаптироваться к реальным доходам, иначе рост цен продолжится даже без льгот».
Как вернуть доступность жилья?
Льготная ипотека — изначально действенный инструмент государственной поддержки строительной отрасли и повышения доступности жилья. Однако со временем она превратилась в «пузырь»: спрос подорожал, продавцы и застройщики включили субсидии в цену, цена квадратного метра выросла значительно быстрее доходов населения. По данным Центробанка России, за время массового действия программы стоимость метра почти удвоилась, а объемы строительства выросли лишь на 10%.
Теперь государство вынуждено переориентировать жилищную политику. На первый план выходят точечные программы — семейная ипотека, льготы для ИТ-специалистов, дальневосточная ипотека — вместо масштабного субсидирования всех. Одновременно усиливаются меры по развитию инфраструктуры, регулированию строительного рынка и поддержке арендного и индивидуального жилья.
Но в долгосрочной перспективе рынок может оздоровиться только при возвращении к нормальной ключевой ставке и рыночной ипотеке. Это станет возможным, когда государство перестанет бесконечно подкачивать экономику бюджетным импульсом в отдельных отраслях: пока дешевые деньги заливают рынок, инфляция лишь растет, а жилье дорожает. Отказ от искусственных стимулов и переход к рыночным условиям — единственный путь к тому, чтобы квадратный метр снова стал по-настоящему доступным.
Юлия Литвиненко
Промышленность падает, а люди едят и строят: профессор МГУ — о парадоксах региональной экономики 7 ноября в 15:30
