Покупатели квартир на вторичном рынке Екатеринбурга могут столкнуться с дополнительными рисками, если продавец окажется в предбанкротном состоянии. Как рассказал ЕАН адвокат Дмитрий Лебедев, в судебной практике уже случалось, что проданное жилье изымалось обратно из-за долгов бывшего владельца.
По его словам, если продавец в течение трех лет объявит себя банкротом, сделку могут признать подозрительной и оспорить. Финансовый управляющий вправе вернуть недвижимость в конкурсную массу, чтобы расплатиться с кредиторами, пояснил Дмитрий Лебедев.
Бывает, что, продав квартиру, должник подает на собственное банкротство, но вместо реализации имущества просит ввести реструктуризацию — например, погашать миллионный долг рассрочкой на три года без процентов. С одной стороны, это сокращает долговую нагрузку, с другой — создает почву для злоупотреблений, отметил Лебедев. Он пояснил, что пока действует план реструктуризации, сделки не оспаривают, но незадолго до его окончания должник намеренно перестает платить.
«Должник говорит, что у него нет денег платить. А далее начинается оспаривание сделки по продаже жилья, поскольку она попадает под категорию "подозрительная". И это имущество пытаются вернуть обратно», — говорит Лебедев.
Часто такие истории, по его словам, возникают с дачными участками или другой недвижимостью, которая на первый взгляд продавцу не особо нужна. Владелец отдает такие объекты по очень низкой цене. Проходит время, за которое новый хозяин улучшает дачу или квартиру. «Затем, если сделка оспаривается, обновленный объект возвращается по той же цене, по которой был продан. Покупатель несет убытки», — заметил эксперт.
Лебедев пояснил, что распознать намерение продавца объявить себя банкротом сложно, но есть маркеры, которые указывают на подозрительность будущей сделки. Во-первых, нужно сразу обратить внимание, если продавец просит занизить сумму в документах.
«Владелец поясняет, что просто хочет заплатить меньше налогов. Порой люди верят, идут навстречу и прописывают в документах меньшую сумму, которая даже ниже рыночной. А потом, когда попадают на оспаривание сделки, эту разницу им уже не вернуть», — пояснил юрист.
Во-вторых, обязательно нужно брать расписку о предоставлении продавцу суммы, зафиксированной в документах, даже если оплата прошла безналичным переводом, подчеркнул Дмитрий Лебедев. Сами деньги должны передаваться напрямую продавцу, без привлечения третьих лиц. В-третьих, по возможности лучше проверить продавца на наличие крупных долгов — например, через картотеку судов.
Основатель компании «Этажи» Александр Бабушкин рассказывал ЕАН, что екатеринбургские риелторы по-прежнему сталкиваются со случаями, когда жители пытаются продать квартиры под влиянием мошенников. По его словам, за последние два-три года из-за подобных случаев нагрузка на риелторов очень сильно возросла из-за необходимости тщательно проверять сделки.
Самый высокий риск по таким сделкам, сказал Бабушкин, у небольших риелторских компаний, которые не имеют ресурсов для проверок. Основатель «Этажей» добавил, что в связи с этими рисками необходимо внедрять инструмент страхования сделок, чтобы в случае ее оспаривания покупатель не остался без жилья и денег.
Верховный суд поставил точку в деле по «схеме Долиной» 1 июля в 18:27
